アパートの利回りと売却価格の関係について解説！

お知らせ・お役立ちコラム

2021.02.16 不動産ブログ

アパートの売却をお考えの皆様、利回りが売却価格に与える影響についてご存知ですか。
利回りは、年間収益の割合のことを指します。
売却価格が何によって決まるかは重要ですので、利回りとの関係を押さえておくことをおすすめします。
この記事では、アパートの利回りと売却価格の関係を説明します。

□アパートの売却価格は利回りで変わる

査定額と売却価格を算出するには、主に3つの方法があります。
まずは、利回りを参考にしない2つの方法をご紹介します。

1つ目は、取引事例比較法です。
この方法では、近隣の類似物件の成約価格と比較しながら価格を決めます。
2つ目は、原価法です。
こちらは、現在のアパートを取り壊した後に建て直す場合にかかるコストを参考にします。

そして、利回りが関わってくるのは収益還元法です。
収益還元法では、収益物件の運用による見込み利益から逆算をして、査定額を出します。

また、利回りから査定を行うための方法は、さらに2つに分けられます。
1つは、年間の家賃収入と還元利回りから算出する直接還元法です。
もう一方は、売却見積額と予想運用期間の総収益から算出するDCF法です。
どちらの方法でも利回りが重要な要素になります。

□エリアによる利回りの相場の違いとは

利回りの相場はエリアによっても変わってきます。
利回りの相場を地方と首都圏とで比較すると、地方の方が全体的に高い傾向にあります。
このようにエリアによる差が出る理由は主に2つ考えられます。

1つ目は、建築費用が異なることです。
利回りを算出するには、家賃収入を物件の取得額で割ることになります。
それぞれの価格は、地域によって異なります。
家賃収入額が少なかったり、物件の取得額が高かったりすると利回りが低くなる一方、家賃収入額が高かったり、物件の取得額が低かったりすると利回りは高くなります。

2つ目は、想定される需要が異なることです。
利回りが表すのは回収率です。
投資する人は、時間がかかっても安定して収入が入るのであれば回収できるとみなします。
一方、人口減少などによって回収が不安定であれば、早めに回収できる利回りが高い物件を購入することになります。

エリア以外にも、利回りの相場に与える要素があります。
それは、銀行による融資額や築年数です。