離婚時の不動産
問題のサポート
不動産はそのままだと分割しにくいため、離婚時の財産分与で揉めるポイントとなりやすいものです。また、そのままどちらかが住み続けるとなったとしても、現在の名義が夫・妻どちらにあるかによって将来のリスクに繋がる可能性もあります。当社は専門家と連携し、離婚時の不動産問題をスムーズに解決できるようサポートしていますのでぜひご相談ください。
離婚による財産分与とは
婚姻生活中に夫婦で築き上げた財産は、離婚時に貢献度に応じて分配することを財産分与と言います。また、財産分与は離婚後の生活保障や離婚原因に対する損害賠償の性質も有しています。
「とにかく早く離婚したい」という気持ちをお持ちの方もいらっしゃるかもしれませんが、焦って話を進めるのはおすすめできません。財産分与は法律上認められている権利であり、それを正しく行使するためにもしっかりと話し合い、取り決めをしてから離婚を進めていきましょう。
財産分与の対象となる不動産とは
不動産は夫婦共有名義で購入したものはもちろんですが、夫婦どちらかの名義になっている場合でも婚姻中に取得されたのであれば財産分与の対象となります。ただし、離婚前であっても別居後に取得された不動産については財産分与の対象となりません。
離婚時の不動産問題のサポート
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 不動産の名義について | 不動産の時価 | 住宅ローンの契約内容 |
|---|---|---|
| まずは不動産の名義が誰になっているのかを確認しましょう。名義は、法務局で不動産の登記事項証明書を取得して調べることができます。また、この際に抵当権についても確認しておきましょう。 | 現状、所有する不動産にどのくらいの価値があるのかを調べておきましょう。不動産会社に査定を依頼すると、おおよその価値がわかります。不動産の価値を知っておくと、売却すべきか否かの判断をする時に役立ちます。 | 現状、所有する不動産にどのくらいの価値があるのかを調べておきましょう。不動産会社に査定を依頼すると、おおよその価値がわかります。不動産の価値を知っておくと、売却すべきか否かの判断をする時に役立ちます。 |
| 購入したときに用意した頭金の内訳 | 財産分与に該当する期間 | 任意売却という選択も |
| 購入時の頭金は、誰が用意したのか、またはどちらの親から贈与されたものなのかを確認します。 | 財産分与とは、婚姻期間中に夫婦で共同で築いた財産を、離婚の際にそれぞれに分配することです。財産分与に該当する期間は、結婚した日から別居した日までになります。 |
離婚後の経済状況では、ローンを支払い続けることが困難な場合には、任意売却という選択があります。任意売却とは、債権者である金融機関と不動産所有者である債務者が交渉し、合意のもとで不動産を売却し、債務整理を行うことです。住宅ローンの支払いが滞り競売にかけられてしまうことになれば、市場価格より大幅に安く売却させられてしまいます。そうなる前に、任意売却をご検討ください。 |
離婚で家を売る際の注意点
通常の売却（仲介、買取）と、住宅ローン残債が売却額を上回っている状態（オーバーローン）の場合の売却方法について、説明文と誘導リンクを入れてください。
通常の売却の場合
時間がかかってもなるべく高く売りたいならば、市場にて買主様を探す仲介売却がおすすめです。財産分与にあまり時間をかけたくないならば、不動産会社が買い手となる不動産買取を検討しましょう。
住宅ローン残債が売却額を上回っている状態
（オーバーローン）の場合
オーバーローンでも任意売却であれば売却を進められます。競売より高く売ることができ、周囲に知られにくく売却時期の融通がききやすいのがメリットです。一方で、債権者との交渉に手間と時間がかかり、信用情報にも傷がついてしまうのがデメリットです。
住宅診断・
ホームステージング
屋根裏の亀裂や土台の腐食など建物内部の老巧化や欠陥は普段の生活ではわかりにくいものです。実は不動産売却後にこのような隠れた欠陥（瑕疵）が発覚した場合、売主様は契約不適合責任を負わなければなりません。修繕費用の負担や損害賠償請求や契約解除を求められる可能性があるため注意が必要です。
このようなリスクを回避する方法として、事前のホームインスペクションがあります。ここでは福島市・郡山市の不動産会社「マコトーマス」が住宅診断について解説します。
ホームインスペクション（住宅診断）とは
住宅の専門家が建物を調査して、欠陥の有無や劣化状況を確認することを「ホームインスペクション（住宅診断）」と言います。早急に修繕すべき箇所や将来的に改修が必要な箇所、それら費用も含めて、第三者的な立場で診断を行うものです。
中古住宅の売買では「契約不適合責任」リスクがつきまとうものですが、事前にホームインスペクションを行えば、取引の透明性が高くなり売主様のリスクも軽減されます。
不動産を売却する前に 『売主様の責任』について
不動産を売却する上で、売主様には3つの責任が伴います。
一つは「境界の明示」で、土地や戸建て売却時に土地の境界を明らかにする必要があります。もう一つは「契約不適合責任」です。売却時には欠陥を含め建物全ての状態を明らかにしなければいけません。最後の責任は「告知義務」です。買主様に不利益となる可能性があるものは事前に全て伝えなくてはいけません。
これらの責任を無視してしまうと、売却後に買主様とトラブルとなり損害賠償請求や契約解除を求められる可能性があります。そういったリスクを少しでも減らすためにも、事前に建物の状態を把握しておくことが大切です。
ホームインスペクション（住宅診断）
をするタイミングとは
売却前にホームインスペクションを行うのであれば、なるべく早いタイミングで行うようにしましょう。少なくとも売買契約前には診断することをおすすめします。早いタイミングで行えば診断結果を盛り込んで販売活動を進められますし、修繕のための期間もあるためです。また、住宅診断の申込みから実際の診断実施までには数週間かかりますので、なるべく早めのご検討をおすすめします。
「住みたい！」
を演出する、ホームステージングとは
ホームステージングとは家やマンションの販売促進のために行う演出手法のことです。売却予定の物件の室内に家具や照明、小物などを配置して内覧者に「住みたい・暮らしたい」と思ってもらえるように導く意図があります。ホームステージングでは物件の魅力を最大限に引き出せるように演出できるため、販売促進や売却価格向上に繋がる可能性が高まります。
ホームステージングはどんな物件に向いているの？
ホームステージングはモデルルームのように部屋の演出だけではなく、部屋の使い方や暮らしの提案を行うことができます。新築より見劣りしやすい中古住宅でも、ホームステージングにより物件の魅力を意識して引き出せば内覧者に対して効果的なアピールを行えます。そのため、なるべくスムーズに売却したい、付加価値をつけて高く売却したいケースにホームステージングは向いていると言えるでしょう。
ホームステージングのメリットとは
- 魅力的な内装写真を様々な媒体に掲載することでWeb閲覧数が増えて内見者数も増加しやすくなります。
- 地域ニーズを調査した上で購買層に合わせてコーディネートするため、内見者の心に響きやすく売却期間も短くなる傾向にあります。
- プロのホームステージャーが物件に合わせてコーディネートするため、物件本来の価値や新たなる価値の創出を行えます。
- 建物に合わせて家具や小物の種類を選び、配置を整えることで新たな暮らし方の提案を行います。暮らしをイメージしてもらえることで成約にも結びつきやすくなります。
- 建物は築年数とともにその価値が下落してしまいますが、ホームステージングにより新たな価値を創出することで下落を抑えることが可能です。
