土地を売却するときの相場はどのように決まる？
「土地の相場はどのように決まるのだろうか」
「自分自身でできる土地の相場の算出方法について知りたい」
このようにお考えの方もいらっしゃると思います。
そこで、今回はそのような方に向けて相場の決まり方と土地の相場の算出方法をご紹介します。
□土地の相場はどのように決まるのか？
土地の相場は、不動産業者が物件や敷地、周辺環境を詳しく調査し、査定を行うことで決まるものです。
このとき、土地の状態や景気なども評価に関わってきます。具体的に相場を決める際には、周辺環境の利便性は良いか、同じような物件がどれくらいの価格で売られているか、近隣の相場がどのくらいか、といった情報を参考にしているといわれています。
上記で挙げた情報の中でも、特に近隣の相場がどのくらいかといった情報は相場を決める際の基準としてよく用いられます。
実際に合った過去の取引の中で、同じような物件や類似エリアの取引事例をもとに近隣の相場がどのくらいかを明確にします。
また、仮に近くのエリアで同じような物件があれば、その土地がどのくらいの金額で売りに出されているか調べることで相場を想定できます。
□土地の相場は評価額で計算できる
土地の相場を知りたい場合、土地の評価額から計算すると良いとされています。
算出方法の違いによって土地の評価額は主に以下の5種類が存在します。
・実勢価格・・・・・・・実際に売買が成立した価格のこと
・地価公示価格・・・・・国土交通省が、毎年 1 月 1 日時点での標準地における正常な価格を示したもの
・基準地価・・・・・・ 都道府県が、毎年 7 月 1 日時点での基準値における正常な価格を示したもの
・路線価・・・・・・・国税庁が、毎年 1 月 1 日時点での相続税・贈与税の計算する時に使用する価格を示したもの
・固定資産税評価額・・市町村が、毎年 1 月 1 日時点で固定資産税の計算をする時に使用する価格を示したもの
上記の評価額のいずれかから土地の相場を算出できるとされています。
今回は土地の相場を算出するにあたり、特に地価公示価格から計算する方法についてご紹介します。
地価公示価格は、適正な地価の形成に役立てるために国が公表しているもので、一般的な土地売買の際の指標となっています。
実際の販売価格を決める際には、標準地と比較し、利便性・広さ・地型・ライフラインの敷設状況・接道状況などを考慮に入れます。
それらを市場流通性比率（％）として査定価格や売出価格に反映させるのです。
標準地よりも良い条件であれば、地価公示価格×１０５％、劣る条件であれば地価公示価格×９５％、といった具合です。
査定価格＝地価公示価格×市場流通性比率（％）
売出価格＝査定価格×売出比率（％）
その他の算出方法としては、路線価をもとに「路線価÷０．８」という計算式や、 固定資産税評価額をもとに「固定資産税評価額÷０．７」という計算式もありますが、あくまで簡易に計算できる参考の数値となります。
□まとめ
今回は土地の相場の決まり方と算出方法をご紹介しました。
売却の相談前の参考にしていただければ幸いです。
土地の相場に関して気になることがありましたら、ぜひお気軽に当社までご連絡ください。
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