不動産売却をご検討の方はまずはコチラをチェック！
不動産売却は人生においてそう何度も経験するものではないので、「わからないことだらけ」という方も少なくないのではないでしょうか。いざ売却となると、法律上の制限や権利関係など、普段なじみのない問題に直面し、とまどってしまう方が多いのも現実です。また、何も知識を得ずに進めてしまうと、結果的に売主様にとって不利な条件での売却となってしまう可能性もあります。
不動産売却を成功に導くには、不動産会社任せにせず、売主様ご自身もある程度の不動産の知識を備えておくことが重要です。こちらでは、福島市・郡山市の株式会社マコトーマスが、不動産売却を行う上で必ず押さえておきたいポイントをご紹介します。
不動産売却の際にこのようなお悩みありませんか？
- 住宅ローンがあるけど、売却ってできるんだろうか……
- 売却活動しても売れなかったらどうしよう……
- どんな不動産会社に頼むのがよいのだろう……
- 不動産会社とどの媒介契約を結べばいいのかわからない……
- 売却にかかる費用っていったいどのくらいだろう……
- 途中で売却するのをやめたら、手数料や広告費はどうなるのだろう……
- 古い家だから売り出す前にリフォームしたほうがいいのかな……
- 初めてだし何から手を付ければよいかわからない……
上記のようなお悩みがあるなら、
まずは以下ポイントを一つひとつチェックしてみましょう！
不動産売却で押さえておきたい3つのポイント
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 売却にかかる費用を把握する | 不動産の強みを見つめなおす | 不動産会社を見極める |
|---|---|---|
|
|
|
|
不動産売却の際に発生する主な費用は以下です。
何にどのくらいかかるのか押さえておきましょう。 |
売却活動をする前に、まずは所有する土地や戸建て住宅・マンション等の特徴をピックアップしてみましょう。築年数が経った物件でも、購入時には何らかの強みがあったはず。購入当時を思い出してみましょう。また、一見デメリットに思えることでも、見方を変えることで魅力的に見せることができるかもしれません。 | 不動産売却において、会社の規模は関係ありません。売主様と密に連絡を取り、売却活動や交渉などを主に進める不動産会社の担当者が信頼できるかどうかが重要です。丁寧で親身になって対応してくれる担当者がいる不動産会社を選びましょう。また、複数会社への依頼には注意が必要 です。 |
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不動産売却にかかる費用について
以下は、売却価格から不動産売却時にかかる費用を差し引き、売主様の手元に残るお金を算出した計算式です。仲介手数料と税金は想像以上に高額になります。事前に何にどのくらいかかるのか概算を出しておきましょう。
- 売却価格
- -
- (
- 1仲介手数料
- +
- 2印紙代
- +
- 3抵当権抹消登記費用
- +
- 4ローン返済
- +
- 5税金
- )
- =
- 手元に残るお金
※ (3) と(4)は該当者のみ
仲介手数料について
仲介手数料とは、不動産売買契約成立時に、報酬として不動産会社に支払う費用です。仲介手数料は、宅地建物取引業法により詳細に規定されており、一例として以下のような式で金額を計算することも可能です。なお、仲介手数料は、売買契約が成立しなかった場合には支払う必要はありません。
売買価格が400万円以上の場合
- 仲介手数料
- =
- (
- 売却価格
- x
- 3%
- +
- 6万円
- )
- x
- 消費税率
印紙代について
印紙代とは、買主と不動産の売買契約を結ぶ際に、売買契約書に貼付する収入印紙にかかる税金です。契約書を買主・売主で1通ずつ作る場合はそれぞれに収入印紙を貼る必要があります。印紙代の金額は、以下のように定められており、売買契約書に記載された売却価格によって異なります。もし収入印紙を貼らなかった場合は、通常の印紙税の3倍の過怠税が課されてしまいますので、忘れずに準備しましょう。
売買契約書にかかる印紙税額一覧
※ 不動産の譲渡に関する契約書の軽減税率適用
| 記載金額 | 印紙税額 |
|---|---|
| 1万円未満 | 非課税 |
| 1万円超50万円以下 | 200円 |
| 50万円超100万円以下 | 500円 |
| 100万円超500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超1000万円以下 | 5,000円 |
| 1000万円超5000万円以下 | 1万円 |
| 5000万円超1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超5億円以下 | 6万円 |
| 5億円超10億円以下 | 16万円 |
| 10億円超50億円以下 | 32万円 |
| 50億円超 | 48万円 |
抵当権抹消登記費用
住宅ローンは、購入した土地や家、マンションを担保に借り入れを行います。債権者である金融機関は抵当権を設定しており、万一ローン返済が滞った場合、金融機関は担保している不動産を差し押さえることができます。
抵当権が付いた不動産を売却する場合、あらかじめ借入金を全額返済し、抵当権を抹消する必要があります。また、抵当権抹消にかかる費用に加え、抹消手続きは司法書士に依頼する必要があるため、司法書士への報酬も発生します。
売買契約書にかかる印紙税額一覧
不動産1件につき 1,000円＋代理人依頼手数料（10,000円～15,000円）
ローン返済
住宅ローンを組んで家を購入した場合、借り入れをした金融機関に、ローン残高を全額返済します。なお、繰り上げ返済時には事務手数料がかかりますので、その費用も準備しておきましょう。
ローン全額返済にかかる費用
ローン残高＋繰り上げ返済事務手数料
税金
不動産を売却したことで利益が発生した場合、譲渡益課税を支払う必要があります。発生する利益によって「住民税」と「所得税」がかかります。
不動産売却でかかる税金
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 所得税率 | 住民税率 | |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得（所有5年以下） | 30％ | 9％ |
| 長期譲渡所得（所有5年超） | 15％ | 5％ |
| 復興所得税 ※R19年まで | 所得税×2.1％ | |
※相続した不動産の場合、所有期間は親から相続した日からではなく、親がその不動産を取得した日から数えます。
税金額の事例 短期譲渡（所有期間5年以下）の場合
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 売却「利益」 | 所得税 | 住民税 | 復興税 | 税額合計 |
|---|---|---|---|---|
| 100万円 | 30万 | 9万 | 6,300円 | 396,300円 |
| 500万円 | 150万 | 45万 | 31,500円 | 1,981,500円 |
| 1000万円 | 300万 | 90万 | 63,000円 | 3,963,000円 |
| 3000万円 | 900万 | 270万 | 189,000円 | 11,889,000円 |
長期譲渡（所有期間5年超）の場合
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 売却「利益」 | 所得税 | 住民税 | 復興税 | 税額合計 |
|---|---|---|---|---|
| 100万円 | 15万 | 5万 | 3,150円 | 203,150円 |
| 500万円 | 75万 | 25万 | 157.50円 | 1,015,750円 |
| 1000万円 | 150万 | 50万 | 31,500円 | 2,031,500円 |
| 3000万円 | 450万 | 150万 | 94,500円 | 6,094,500円 |
不動産の強みについて見つめなおす
所有する不動産が本当に売れるのか……と不安に思われる方は少なくありません。築年数が経っている物件や立地があまりよくない物件などを所有しているならなおさらです。しかし、どんな不動産にもよいところは必ずあります。また、一見デメリットに思える点も、見方を変えることで魅力的に見せることができるかもしれません。まずは、所有する不動産の特徴についてピックアップしてみましょう。
売却物件のよいところをあらためて探そう
例えば、「北向きの窓がある物件」はよいイメージは持たれませんが、「眺望が良く、景色が素晴らしい物件」だとアピールすれば、好条件の物件に見せることができます。また、「駅から離れた土地」は一見不便に思えますが、「騒音が少なく静かな環境の土地」だとアピールすれば、それを魅力に感じてくれる人もいるでしょう。
つまり、考え方一つでウィークポイントも魅力的なアピールポイントに変えることができます。売主様は物件の特徴をピックアップし、どう魅力的に見せられるかということを考えてみましょう。
売却理由を明確に伝えましょう
買主が不動産を購入する際に気になるのが、「なぜ売主はその不動産を手放すのか」ということです。売主から住み替えが売却理由だと説明されていても、買主は「何かトラブルがあったから売却するのではないか」と勘ぐってしまうこともあります。
ですから、売主には明確に不動産を売却する理由を説明しましょう。買主から売却理由についての説明を求められたら、即座に答えられるようにしておきます。もし、ネガティブな売却理由があったとしても、重要な事実は正確にきちんと伝えましょう。そのうえで、不安をあおるような表現は避けましょう。同じ事実に対しても解釈は無数です。その事実を肯定的に捉えてくれる方、気にしない方もいらっしゃいます。納得していただいた買主さんに購入していただく事が将来的なトラブルを避けるうえでも大切です。
